영등포 지식산업센터 중도금무이자 혜택? LTV 80%? 기사를 보며

영등포에 분양하는 대규모 지식산업센터가 분양 예정이라고 합니다. 한국경제신문 11월 24일 자에는 중도금 무이자 혜택을 전면에 크게 내세우고 있습니다. 중도금 무이자는 분양조건 중에 최대 혜택이라는 설명도 붙어 있습니다. 또한 LTV가 아파트와 달리 최대 80% 가능하고 재산세 감면 등 투자자에게 유리한 면들도 언급이 되어 있고요.

 

중도금 무이자 혜택이 혜택인지, 분양가의 LTV 80%까지 대출이 가능할 것인지... 생각을 정리해보았습니다. 

 

1. 영등포구의 미래가치 상승 기대감 

영등포구의 미래비전은 잘 모르지만 기존에 있던 소규모 노후 공장들이 지식산업센터로 바뀌고 트렌드를 반영하는 점포들이 들어오면서 지역 분위기가 달라지고 있고 있는 것 같아요. 향후 성수동처럼 될 거라는 기대감도 있는 것 같고요.  사실 확인이 필요한데 영등포 내의 신규 분양된 지식산업센터는 단기간에 완판 되었다고 하니 영등포 내 부동산 자산가치 상승에 대한 기대감이 높아지고 있나 봅니다. 

 

2. 수익률

자산가치의 임대료 따라오지 못하는 임료 지행 현상(일본어에 영향을 받은 용어인 것 같은데, 대체 가능한 단어가 있으면 알려주세요.)으로 인해 수익률이 지속적으로 낮아지고 있습니다. 반면, 금리는 하루가 다르게 오르고 있어서 대출을 이용하여 자산을 취득하는 경우 수익률이 마이너스로 떨어지는 경우가 실제로 발생하고 있습니다. 영등포 내에 분양하는 지산의 임대료와 분양가 및 그리, 대출총액, 전반적인 경제상황 등이 모두 고려되어야 수익률이 나오는 것이라 지식산업센터가 수익형 부동산이지만 실제 수익이 발생할지는 분양 단계에서는 확정적으로 말하기 어려울 것 같아요. 

 

입지 좋은 곳의 지식산업센터는 2021년 말까지 프리미엄 거래가 활발했었는데요, 전매나 매매를 통한 자본수익이 있다면 수익률이 좀 낮아도 기다릴 가치가 충분히 있죠. 

 

3. 분양광고? 기사?

경제신문에서 아파트 분양 관련 기사는 많이 보았는데 지식산업센터 분양에 대한 기사(?)를 한 면 전체에 실은 건 건 처음이에요. 제가 종이신문을 본 기간이 짧아서 일 수도 있습니다. 이 기사, 혹은 광고를 보고 제일 먼저 든 생각은 분양률을 높이고 싶어 하는 것 같다 였습니다. 지식산업센터는 알음알음 알게 된 분양상담사에게 사전의향서를 넣거나 모델하우스에서 상담을 받아서 청약을 하거나 지정된 계좌로 선착순으로 계약금을 보내거나 하는 등 뭔가 은밀하게 이루어졌었거든요.

 

그런데 경제신문 한 면이 하나의 지식산업센터에 대한 내용이라 다소 의아했습니다. 영등포도 분양률을 장담하기 어려운 것인가? 했습니다. 분양가 경쟁력 있다면 이렇게까지 했을까? 

 

4. 조망 및 편의시설

새로 짓는 건물이니 당연히 편의시설이나 특화설계는 말할 필요도 없겠죠. 고층은 한강 조망도 가능하다니 쾌적성은 당연히 있을 것 같습니다. 

 

5. GTX-B노선과 당산역환승센터

교통호재는 실제 실현되기까지 시간이 많이 필요하고 경제상황에 따라 유동적이기 때문에 교통호재는 투자판단에서는 조금만 고려하는 게 좋을 것 같습니다. 

 

6. 중도금 무이자

아파트 분양에서 지역의 분양시장 분위기가 좋지 않으면 중도금 무이자 또는 계약금 1천만원, 경품 추첨, 계약에 따른 인센티브 지급 등 계약률을 높이기 위한 다양한 방법을 사용하는 경우를 보았습니다. 이런 계약조건을 영등포에서 분양하는 대규모 브랜드 지식산업센터에서 보게 될 줄이야. 부동산 시장이 얼어붙었고 지식산업센터 전매는 거의 이루어지지 않는다고 들었는데 분양도 분위기가 다른지 않다는 것을 확인하게 해주는 것이라고 받아들였습니다. 중도금 이자가 7%가 넘어가도 분양가 자체가 타 현장에 비해 저렴하다면 분양이 어렵지는 않을 텐데 시행사 입장에서는 고분양가는 유지하고 중도금 이자는 본인들이 부담하는 방법을 선택한 것 같습니다. 

 

7. LTV

loan to value. 담보인정비율은 물건마다 다르고 금융기관마다 다릅니다. 은행(대부분의 경우 은행에서 담보대출을 받으니 보험사 등은 빼고) 지점에 따라 가감조정이 가능하기도 합니다. 아파트와 달리 LTV를 적용받지 않는다고 내용이 있는데 이건 사실 확인이 필요합니다. 은행은 담보물건별로 LTV 규정을 가지고 있는 것이 일반적입니다.

 

최대 분양가의 80%까지 대출 가능하다고 하는데, 준공시점의 대출기준 가격을 어떻게 결정하지는에 따라 이 내용은 맞을 수도 아니 수도 있어요. 은행의 정책에 따라 잔금대출하는 시점에서 감정평가를 할 수도 있고 분양가를 기준으로 할 수도 있습니다. 또한 담보물 명의자의 신용등급에 따라 달라질 수도 있습니다. 80%가 될지 그 이상일지  그 이하일지는 준공이 되고 대출을 하는 시점이 되어야 확실해질 거예요. 

 

많은 말을 했는데요, 긍정적인 측면과 부정적인 측면을 균형감 있게 고려하여 투자기회를 찾고자 하는 한 명의 투자자의 의견으로 보아주시면 될 것 같아요. 저는 저의 경험과 지식 안에서만 보는 것이라 한계가 있으니 여러 견해를 더 찾아보고 취합해봐야죠. 

 

이 모든 불확실성을 고려하고 두려움을 극복하고 투자에 이르는 결정을 하게 되는 투자자 여러분,

돈과 시간과 정성에 대한 보답으로 좋은 성과 내시길 바랍니다.